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北京明年10万+楼盘超50个 六环内全豪宅化

编辑:上海广华金融服务公司  时间:2015/11/23  字号:
摘要:北京明年10万+楼盘超50个 六环内全豪宅化

国家统计局数据显示,一线城市房价高温不减,同比均明显上涨并且涨幅扩大,2015年以来,从全国住宅用地成交总价排行前10位来看,北京最多。中国经济网记者从北京市高价楼盘成交表现来看,前9月1000万以上的楼盘销售额同比增长81%。

面对目前北京地王接连不断入市的情况,业内人士直言明年放量超过10万单价的楼盘会超过50个,“面粉贵过面包”的情况已不再是个别情况,此后北京将不可避免的走上豪宅化之路。

北京已现“遍地地王”现象楼面价超过房价已成常态昨天,北京市昌平区北七家镇两地块拍卖落槌,国瑞地产以44.96亿元总价,分别配建3.8万平方米限价房、4.2万平方米限价房代价竞得。业内人士测算称,两地块楼面价分别为3.65万元每平方米和4.3万元每平方米。

据了解,住宅地块包括大量的不可售物业。按照过去北京地王的售价预期,地价占房价42%左右,北七家这两地块的售价预期均价将在8万元左右。而根据市场数据,北七家区域主流成交房源均价在2.5万元左右,部分靠近地铁物业在3万元左右。

二手房成交均价在2万元-2.5万元之间。部分别墅物业售价在3万元左右。亚豪机构副总经理任启鑫分析,北京可供开发土地绝对数量不断减少,目前土地整理中面临难度大、位置远等问题,住宅用地集中供应的机会将愈加减少,因此这波集中供地也引发了开发商的极大关注。土地价格的上涨也正在影响楼市,南四环一家单价超过4万元的楼盘遭哄抢,源于项目周边土地已拍到4万元。

预计受土地价格快速上升的影响,北京房价恐怕还将迎来新一轮上涨。中国经济网查阅据统计显示,北京年内已经高达25宗地块楼面价突破3万。中原地产首席分析师张大伟表示,楼面价超过房价已经成为常态。北京已经出现了遍地地王的现象,虽然地王不完全代表未来市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受到影响。未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局数据显示,北京高端需求近年来一直表现稳定。

其中,千万级豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即将开盘,及明年入市的豪宅数量远远超过这个数字。统计显示,北京已经出现了38宗地块楼面价超过3万元,其中楼面价超过6万元的有5宗、楼面价超过5万的有5宗、楼面价超过4万元的有11宗、楼面价超过3万元的有16宗。这意味着未来房价预期在15万元左右的至少有10个项目;售价挑战10万元以上的合计将有21宗,叠加部分老项目,未来北京“10万+”的顶豪项目将达到50个。

值得注意的是,过去10年,豪宅是北京楼市的小众市场,因为售价“10万元+”的项目并不多,供需还较为平衡。但2015年以来,扣除配建及竞建部分,成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多,且遍布京城四方,未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。对此张大伟认为,北京商品房住宅市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少。2015年最后两月,虽然土地价格对房价影响已经趋弱,但依然会释放促涨影响,房价有可能出现明显上涨。

豪宅市场“去化”将迎极大压力中国经济网记者就目前市场来看,地王频出的原因一方面是因为土地价格和地块位置、区域配套、住宅及土地市场供求直接相关,同一区域地王不断出现,是地王频出的集中反映;另一方面,高价土地也反映了开发商的拿地积极性及市场需求,对区域地价上涨起到一定程度拉伸作用。

以花乡樊家村地块为例:在竞价阶段,经过73轮角逐,在接下来的竞建“公共租赁住房”面积阶段,经过了31轮竞拍,最终才由中国葛洲坝集团竞得,反映了丰台区土地极具价值,对区域地价上涨起到一定程度的刺激作用。长期来看,地王诞生后,开发商为了保证收益,将开发高端住宅项目,销售价格也将随着项目品质、价值的提升而上涨,成功的楼盘项目进一步带动区域住宅市场品质提升,拉动整体板块价值,区域内土地、项目也将受益,从而带来销售价格的进一步上涨。

一位对北京豪宅市场保持长期观察的人士坦言,当前北京土地市场上的表现已接近疯狂,倘若将已经出让和即将出让的地王级地块算上,北京顶豪市场未来的供应将呈现出井喷局面,这对豪宅市场的“去化”将带来极大的压力。

随着近年国内“造富”速度减慢,也可以预见,买得起千万元以上豪宅的客户不可能有大的增量。对于豪宅开发企业而言,拿地时还需理性考虑市场的需求。

另据媒体报道,眼下不能速销的楼盘基本都是豪宅与改善楼盘,后期都有不小的货量,很多楼盘还没有过60%的及格线。业内人士对此直言道,北京豪宅市场已处于明显供过于求的局面,明年放量的超过10万单价的楼盘会超过50个,这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力,另一方面也面临艰难的“去化”压力。“或许2016年才是真正的考验”。

 

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